L’article 126 (ex-article 52) du projet de loi de Finances pour 2018, qui prévoyait une baisse de 1,5 milliard d’euros des APL pour les locataires Hlm, compensée par une baisse des loyers prise en charge par les bailleurs (1,5 million d’euros rien que pour l’OPH d’Ivry), a été adoptée par l’Assemblée nationale le 21 décembre dernier.
Les discussions menées par les représentants de la Fédération des OPH, le soutien de certains parlementaires ainsi que les nombreuses mobilisations du mouvement Hlm, de ses salariés, locataires, syndicats et partenaires n’ont pas suffi à modifier le projet de loi.
Ce texte frappe sur plusieurs leviers de développement des offices :
- La réduction du loyer de solidarité (RLS) consiste en une remise obligatoire sur loyer pour les locataires du parc social dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds. Elle a été instaurée pour compenser la baisse de l’APL versée à ces mêmes locataires. La RLS prévoit au total, pour l’ensemble des bailleurs sociaux, 800 millions d’euros en moins en 2018 et 2019, et enfin 1,5 milliard à partir de 2020.
- La TVA pour les opérations de construction et de réhabilitation était auparavant à 5,5 %. Elle est augmentée à 10 %.
- Les organismes Hlm paient chaque année des cotisations à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Ils reçoivent en retour des aides lorsqu’ils sont en situation de difficulté. En outre, ces cotisations permettent de financer certains projets de rénovation urbaine et de favoriser la réorganisation des organismes. Un amendement a ouvert « la possibilité de moduler plus fortement la cotisation prélevée par la Caisse de garantie du logement locatif social, afin d’en affecter une fraction au fonds national d’aide au logement ». Autrement dit, la cotisation des organismes Hlm va augmenter tandis que les aides financières que l’Etat versait jusqu’ici aux bailleurs sociaux seront rabotées et financées par les bailleurs sociaux eux-mêmes.
Les efforts réclamés privent les organismes Hlm de 7 % de leurs recettes (22 milliards d’euros de loyers) et de 70 % de leurs investissements (2,2 milliards d’euros). Ainsi, en 2018, le budget de fonctionnement de l’OPH d’Ivry sera amputé de 1,2 million d’euros.
A titre d’exemples, 1,2 million d’euros par an correspondent :
– aux travaux de remise en état des logements avant relocations ;
– à l’autofinancement de la construction de 144 logements neufs ;
– à l’autofinancements de la réhabilitation de 637 logements anciens ;
– à 30 % de la masse salariale.
Ces restrictions ont pour conséquences à court terme :
– moins de moyens pour réaliser des travaux d’entretien et d’embellissement dans les parties communes ;
– moins de moyens pour la remise en état des logements à la relocation ;
– moins de fonds propres pour les constructions neuves et les réhabilitations. On constate d’ors et déjà une forte baisse du nombre de logements sociaux neufs en France. Le risque d’une diminution importante de la production de Hlm dans les prochaines années est élevé, avec des conséquences défavorables sur l’activité du secteur du bâtiment dans son ensemble et sur l’emploi.
A plus long terme, on constatera :
– une dégradation plus rapide de nos cités ;
– des logements mis en location sans travaux hormis ceux de mise aux normes de sécurité ;
– l’impossibilité de réhabiliter et de faire de gros travaux (ravalement, changement de fenêtres…).
Quelle sera la suite ?
La prochaine étape n’est pas moins inquiétante. Le Gouvernement travaille actuellement sur le projet de loi Elan (Évolution du Logement et Aménagement Numérique). Il semble favoriser le regroupement des organismes Hlm, la revente de logements sociaux et même la privatisation des offices publics. Ces mesures laissent présager une évolution radicale du modèle économique du logement social qui relèvera d’une gestion privée. La notion de service public est en passe de disparaitre pour les millions de locataires du parc social et les demandeurs de logement.
