PRÉAMBULE
Conformément à l’article R441-9 du Code de la Construction et de l’Habitation, le conseil d’administration de Coop’ Ivry Habitat définit la politique d’attribution qui constitue le cadre de travail de la Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des logements (CALEOL).
Au-delà de l’aspect règlementaire, dans le respect des contingents de réservation de logements, l’attribution des logements locatifs sociaux doit notamment prendre en compte la diversité de la demande constatée localement, favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers.
La CALEOL dispose des informations recueillies par la Direction de la Relation Locataires de la coopérative dans le cadre de la réglementation. Elle apprécie la proposition au regard de la situation familiale et financière des familles à accueillir et des caractéristiques du logement. Ces indications visent à veiller à ce que le logement proposé soit en adéquation avec les souhaits et les possibilités financières des candidats. Elle contribue également à atténuer le risque d’impayés de loyers à moyen terme pour les futurs locataires.
La présente charte décrit le cadre que le conseil d’administration fixe pour la coopérative afin de remplir sa mission d’attribution de logements sociaux, en complément de la réglementation. Elle a été adoptée lors de la séance du conseil d’administration du 16 décembre 2024.
La présente charte a en outre pour objet d’afficher les objectifs de Coop’ Ivry Habitat en :
➢ Affirmant sa vocation sociale permettant l’accès au logement des publics prioritaires, en situation de mal logement et/ou de précarité économique,
➢ Veillant aux équilibres sociaux dans son parc immobilier,
➢ Garantissant la transparence des attributions par l’affichage de règles claires, objectives et compréhensibles,
➢Favorisant les parcours résidentiels des ménages au sein du parc.
La charte d’attribution est organisée autour de deux engagements majeurs :
➢La transparence des procédures d’attribution dans le respect du droit,
➢Un accueil de qualité des nouveaux locataires, notamment par la mise en œuvre de mesures d’accompagnement social et des parcours résidentiels.
ARTICLE 1 – CONDITIONS D’ATTRIBUTIONS
1.Selon les articles R 441-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, peuvent bénéficier d’une attribution de logement social :
➢Les personnes physiques de nationalité française et les personnes physiques admises à séjourner régulièrement sur le territoire français.
➢Les personnes morales (organismes agréés) peuvent bénéficier de l’accès au logement social dans les conditions des articles L 442-8-1 et suivants du CCH, le bail glissant est réglementé.
➢Les jeunes de moins de 30 ans, dans des logements soumis à autorisation spécifique préfectorale, avec contrat d’un an, sans droit au maintien dans les lieux.
➢La co-location est élargie à ceux qui en font la demande avec un contrat par colocataire.
Les critères généraux auxquels doivent répondre les attributions de logements font référence notamment :
➢Au patrimoine
➢A la composition familiale
➢Au niveau de ressources
➢Aux conditions de logement actuelles du ménage
➢A l’éloignement des lieux de travail
➢A la mobilité géographique liée à l’emploi
➢A la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs
➢A l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés
Les logements sociaux sont prioritairement attribués aux personnes répondant aux conditions suivantes, selon l’article L441-1 du CCH :
➢Les personnes en situation de handicap ou les familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap.
➢Les personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique.
➢Les personnes mal logées ou défavorisées et les personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à des difficultés d’insertion sociale.
➢Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement de transition.
➢Les personnes qui reprennent une activité après une période de chômage longue durée.
➢Les personnes exposées à une situation d’habitat indigne.
➢Les personnes mariées, pacsées ou en concubinage subissant des violences au sein du couple.
➢Les personnes engagées dans un parcours de sortie de prostitution et d’insertion sociale et professionnelle.
➢Les personnes victimes de traite des êtres humains ou de proxénétisme.
➢Les personnes ayant un enfant à charge et logées dans des locaux suroccupés ou indécents.
➢Les personnes dépourvues de logement.
➢Les personnes menacées d’expulsion sans relogement.
2.La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite la « loi ELAN » a ajouté de nouveaux critères de priorité pour bénéficier d’un logement social.
Ainsi, depuis le 24 novembre 2018, les personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou ses abords bénéficient d’une attribution prioritaire d’un logement social lorsque l’autorité judiciaire a imposé à l’auteur des faits, une ou plusieurs des interdictions suivantes :
➢Une interdiction de se rendre dans certains lieux dans lesquelles la victime se trouve ou qu’elle fréquente.
➢Une interdiction d’entrer en contact ou une limitation dans les contacts avec la victime.
A ces publics prioritaires s’ajoute le dispositif DALO (Droit au logement opposable) qui fixe à l’Etat une obligation de résultats en matière de relogement. Les demandeurs identifiés DALO sont considérés comme « ultra-prioritaires » et les organismes doivent loger en priorité les candidats désignés à ce titre par les préfets.
3.Obligations de mixité sociale : Art. 70 de la loi EC / art. L. 441-1-5 du CCH
Hors Quartier Prioritaire de la Ville : Au moins 25% des attributions annuelles de logements, suivies de baux signés, doivent être consacrées aux demandeurs du 1er quartile ou au relogement dans le cadre des opérations de renouvellement urbain.
En Quartier Prioritaire de la Ville : Au moins 50% des attributions annuelles de logements, suivies de baux signés, doivent être consacrées aux demandeurs des 3 quartiles supérieurs
ARTICLE 2 – CRITÈRES D’APPRÉCIATION DES DOSSIERS PRÉSENTES
Au-delà du cadre réglementaire, pour l’attribution des logements, la Commission devra tenir compte des priorités de Coop Ivry Habitat telles que :
➢Les demandes de mutation interne définies à l’article 3-2
➢Les relogements dans le cadre d’opérations d’aménagement, de réhabilitation lourde, de démolition et de sinistres.
L’ordre de ces critères peut être traité différemment selon la situation du demandeur et le type de logement disponible. Le critère d’ancienneté d’un dossier ne pourra faire obstacle au traitement d’une situation d’urgence sociale.
Suspension :
En cas de comportement agressif d’un postulant envers le personnel de la coopérative, la Commission d’Attribution se réserve le droit de suspendre l’instruction de sa demande. La durée de la suspension sera ajustée à la situation et la gravité des faits.
ARTICLE 3 – PROCÉDURES D’ATTRIBUTIONS
La Commission d’Attribution de Logements attribue nominativement chaque logement, dans le respect des objectifs généraux et au bénéfice notamment des demandeurs prioritaires définis par les textes. Aucune attribution ne peut être prononcée si la demande n’a pas été enregistrée suivant la procédure du numéro unique régional. Les procédures d’attribution de Coop’Ivry Habitat ont été écrites pour se conformer strictement à la loi et garantir l’impartialité et la transparence des attributions.
Décision d’attribution d’un logement :
La décision d’attribuer chaque logement revient exclusivement et de façon souveraine à la Commission d’Attribution de Logement et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL), conformément au règlement intérieur de la CALEOL.
Processus de gestion en flux:
Depuis le 24 novembre 2023, la loi ELAN a imposé aux bailleurs le processus de gestion en flux de ses logements. Conformément à la loi, Coop’Ivry Habitat a l’obligation de calculer tous les ans l’assiette de logements qui revient à chaque réservataire, déduction faite des logements restant en stock et des logements pour les mutations internes, et les oriente selon les termes des conventions signées en vigueur pour chacun des réservataires.
La préparation administrative des réunions et la mise en oeuvre de ses décisions sont confiées aux personnels de la Direction de la Relation Locataires de Coop’Ivry Habitat.
1.Si le logement libre reste en gestion en « stock » (défense nationale, personnel hospitalier…)
Toutes les informations utiles sont transmises au réservataire afin qu’il recherche des candidatures. Le réservataire dispose d’un délai conventionnel de 1 mois pour présenter 3 candidats à la location (sous réserve d’un nombre suffisant de demandeurs pour le logement considéré).
A défaut de retour de la part du réservataire dans le délai imparti, après relance auprès du réservataire, Coop’ Ivry Habitat a la possibilité de reprendre le logement «pour un tour» et a alors la faculté de présélectionner directement des candidats.
A contrario, à réception des candidatures, les demandes sont instruites avec mise à jour des dossiers des différents candidats proposés. Les dossiers instruits sont présentés à la Commission d’Attribution des Logements pour décision.
Après décision de la Commission d’Attribution des Logements, celle-ci est notifiée à chaque candidat et la visite du logement est organisée pour le candidat en rang 1. En cas de refus du candidat sur le logement proposé, le candidat au rang suivant est contacté. Après accord du candidat sur le logement proposé, la coopérative organise la signature du bail et l’entrée dans les lieux.
2. Si le logement libre est en gestion en flux
a.Examen des demandes de mutations
Coop’Ivry Habitat examine si le logement correspond aux critères de l’une des demandes de mutation. Les demandes de mutation des locataires déjà présents dans demandes de mutation. Les demandes de mutation des locataires déjà présents dans le patrimoine sont examinées en priorité selon la grille jointe en annexe 1 et notamment selon les critères suivants :
➢Besoin d’un logement adapté (handicap, personne âgées…)
➢Situation de sous occupation ou de sur occupation
➢Situation d’impayés nécessitant un relogement adapté à la situation
➢Echanges mutuels entre locataires et demandes pour un logement spécifique
➢Ancienneté de la demande
Les mutations seront facilitées dès lors qu’elles permettront de prévenir ou de limiter les impayés de loyer, même en cas de dette de loyer existante. Quand le logement libre bénéficie de « facilités » d’accès (rez-de-chaussée, ascenseur, rampe d’accès…), une priorité sera naturellement donnée aux candidats dont l’état de santé le justifie (âge, handicap…) ou aux familles les hébergeant.
Les situations sont traitées au cas par cas, en tenant compte de la situation spécifique du locataire concerné par la mutation et en recherchant le logement approprié à la situation traitée. Cependant, certaines conditions s’imposent au candidat :
➢Que le logement qu’il occupe soit dans un état conforme à celui dans lequel il se trouvait au moment de l’attribution (une visite de contrôle du logement pourra être effectuée en se basant sur l’état des lieux d’entrée, mais en tenant compte de la « vétusté » due à l’usure normale).
➢Qu’il n’ait pas fait l’objet de rappel à son obligation d’occuper paisiblement les lieux.
➢Qu’il soit à jour dans le paiement des loyers et charges du logement (le relevé de compte du locataire devra mettre en évidence un paiement régulier). Toutefois, dans le cadre de la politique de prévention des expulsions, des mutations dites « économiques » peuvent être envisagées pour les locataires dont les charges financières liées au logement sont trop importantes dans le budget familial notamment à la suite de baisses durables de ressources (perte d’emploi, retraite, …). Il conviendra, dans la mesure du possible, d’activer le FSH Accès / Maintien.
b.Orientation du logement vers un réservataire
Si le logement ne correspond à aucune demande de mutation enregistrée au sein de Coop’Ivry Habitat, le logement est orienté vers un réservataire en tenant compte des critères présents dans les conventions de gestion en flux
Sur le contingent propre du bailleur (la part de logements revenant à Coop’Ivry Habitat), il sera examiné en priorité les demandes de décohabitations présentes sur son parc.
Chaque réservataire proposera une à trois candidatures qui répondront à leurs propres critères.
A réception des candidatures, les demandes sont instruites avec mise à jour des dossiers des différents candidats proposés. Les dossiers instruits sont présentés à la Commission d’Attribution des Logements pour décision.
Après décision de la Commission d’Attribution des Logements, celle-ci est notifiée à chaque candidat et la visite du logement est organisée pour le candidat en rang 1. En cas de refus du candidat sur le logement proposé, le candidat au rang suivant est contacté. Après accord du candidat sur le logement proposé, la signature du bail et l’entrée dans les lieux sont organisés.
ARTICLE 4 – EXAMEN DES DOSSIERS AU TITRE DE L’OCCUPATION DES LOGEMENTS EN CALEOL
Le dispositif s’applique tous les 3 ans à compter de la date de signature du contrat de bail, y compris aux contrats en cours, pour les locataires qui sont dans l’une des situations suivantes :
•Suroccupation du logement,
•Sous-occupation du logement
•Logement quitté par l’occupant présentant un handicap lorsqu’il s’agit d’un logement adapté,
•Reconnaissance d’un handicap ou d’une perte d’autonomie nécessitant l’attribution d’un logement adapté,
•Dépassement du plafond de ressources applicable au logement.
•Situation d’endettement locatif.
La CALEOL formule des avis sur les offres de relogement à faire aux locataires. Elle peut conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Son avis est notifié aux locataires concernés.
ARTICLE 5 – TRANSFERTS DE BAIL
La Commission sera informée des demandes de maintien de droit dans les lieux (respectant la réglementation en vigueur).
Textes de référence :
❖ Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 40 – Conditions de transfert d’un bail d’un logement social
❖ Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 14 – Abandon, décès
❖ Code civil : article 1751 – Époux et Pacsés cotitulaires du bail
Dans le cas d’une demande de maintien dans les lieux où tous les critères ne sont pas réunis pour qu’il soit de droit, la CAL devra statuer sur la recevabilité de la demande qui deviendra alors une attribution de logement et devra respecter les critères réglementaires d’une attribution.